月別アーカイブ: 2014年5月

不動産担保ローンの現場より5

日々気温も高くなり夏が近づいてきましたね。

こんにちはジョイエス立花です。

本日は融資事例の中より借地権を所有権に変更して融資を行った事例を見てみます。

東京都にお住まいのF様

父親の代より永年東京の台東区にお住まいの方です。(個人情報の関係上場所は架空の物です)

東京の下町エリアでは昔から居住の方には土地を借地をされて永年住まれてる方が多く

通常居住する分には特段問題はございませんが融資を受ける場合には色々と問題が生じる物です。

私どもの様な金融業者の不動産担保ローンにおいて借地権は業者によっては扱わないという業者も多いいです。

融資において1番問題になるのは地主の承諾が取れるか否かです。

融資額面が低い場合には承諾をとらず融資するケースもございますが金額が1000万を超える場合には承諾を求めるケースがほとんどです。

通常借地権融資の場合には建物のみに登記をさせていただきますが、融資の期間中権利を維持できるという事が大前提での融資になります。

借地賃料などの滞納がある場合、権利が失効する場合もございますので大口融資の場合には土地の貸主に当社が融資する旨を承諾いただき地代の遅れなどがある場合には速やかにご連絡をいただける承諾書を提出いただける様お願いしております。

前記のF様は希望額が1500万でしたので地主の承諾書が必要になりました。

貸主に承諾をお願いした所、どうしても承諾書を提出する事を拒んできました。

交渉は半年に及び進展が無い状況が続いておりました。

私共はF様に提案として底地買い上げの部分も融資をするので地主と交渉し土地を買い上げてはどうかとお話をさせていただきました。

F様も将来的には子供の世代に所有権としての資産を残したいとの思いもありましたので買い上げプラス運転資金の線でお話を進めました。

只、地主の方も売却となりますと売却額を引き上げてくるものでした。

市場評価では6000万の評価でしたので地主は3000万でないと売れないとの回答でした。

当方は永年居住を続け地代の滞りもなくお付き合いをしてきましたので市場価格の30-35%が妥当ではないかと交渉を続けました。

結局双方歩み寄る形で市場価格の40%でお話がつき当社側で4000万の融資を行い所有権移転、運転資金の融資を行いました。

その後お客様は建物も老朽化してましたので建て替えと同時に家族構成も変わりましたので昔の様な大きな自宅を必要としないので余った土地を分割売買し、銀行よりの借り入れを起こし融資の返済をしていただきました。

上記のケースの様に形を変えれば融資が出来る場合もございます。

まずは担当者と打ち合わせを行いお互いに良い方法を考えて行ければ良いと思います。

本日は長文を最後までお読みいただき有難うございました。