016. 生前贈与不動産を担保に成約した事例

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ジョイエスのよもやま話

016. 生前贈与不動産を担保に成約した事例

こんにちはジョイエス立花です。

今回は生前贈与で取得された不動産を担保に当社でお取引いただきましたお客様の事例をお話いたします。 東京にお住まいのA様は地方都市の不動産を担保に融資が検討可能か当社にお問い合わせをいただきました。 住所、土地面積、希望金額、ご収入をお聞きし検討可能なお話ですので詳しく調べさせていただきたいので登記簿謄本等不動産に関する資料をFAX又はメールにて拝見させていただきたいとお願いしたところ、A様は当社は自宅より近いので一度資料を持参し相談したいとの事でしたのでご来社をお願いいたしました。

ご持参いただきました登記簿謄本を拝見させていただきましたところ、2-3ケ月前にA様の名字と違う方から生前贈与を受けられ所有権の移転がなされていました。 所有権移転の経緯をお聞きしたところ、地方都市に住む叔母様にはお子様がいらっしゃらない為、将来A様が叔母様の面倒を見られるので叔母様が所有されてる不動産を管理、所有をお願いされたので生前贈与にて所有権の移転をされたとの事でした。

まず私が所有権の移転登記の件でお聞きしたのが個人間で書類を作成し移転登記を行ったのか、司法書士に依頼し移転登記を行ったかでした。 前者の場合には完全なる当事者間の移転の為、勝手に現所有者が前所有者の印鑑、印鑑証明等を持ち出し書類を作成し法務局に提出すれば所有権の移転が行われる場合があるからです。 その場合には前所有者が所有権移転の無効を訴え裁判になるケースもあり、融資をした会社が敗訴するケースもございますので融資を行う会社は前所有者にご連絡、確認を取り真正に所有権移転が行われたのか裏付けを取るケースもございます。

その場合に前所有者から当社がどの様な会社か尋ねられましたら、お客様の詳しい申込み内容は守秘義務がございますのでお話はしませんが金融業である事は隠す事は出来ませんので、金融業者より確認の電話があった事により前所有者と現所有者の間でトラブルが起こる場合もございます。 所有権移転の経緯が後者の場合には公的な司法書士が登記移転してますので前所有者の意思確認を行っていますので司法書士の先生のお名前、連絡先をお聞きし確認を取れば以前までは問題はございませんでした。 今回の移転経緯のお話をお聞きしますと司法書士の先生に依頼をされ所有権移転を行ったとの事でした。

ただ謄本を拝見しますと謄本を取得した日から1ヶ月以上経過してますので 当社以外の他社にも融資の件をご相談されてますかとお聞きした所、2-3社相談をしましたが断られたとの事でした。 お話をお聞きしますと特に申込みをした会社より理由の説明も無く、長期間返答がないので結果をお問い合わせをしたところ、先方よりお断りされたとの事でした。

お話を聞き私が推察しますと他社で上記の様な状態なのは何か問題が生じ担当者がこの申込みにその後、手をつけず放置されていたのではないかと思われました。 当社はお客様よりお申込みをいただき、現地調査の不動産の評価も融資額に問題はなかったので 当社資金調達先と打ち合わせをしましたが資金先では評価に問題はございませんが所有権移転に懸念有との事でした。

詳しい内容は教えていただけませんが当社が今までの取引事例より推察するに、先に当社資金調達先に他社金融会社より打診があり 所有権移転経緯の説明の際に生前贈与に対して説明不足があり資金調達先では前所有者が高齢者なので 認知症は問題ないかの確認を金融会社に対ししっかり取っていただきたいとの指示があったのではないかと思われました。

先にお申込みされた金融会社では遠方の不動産ですので認知症の確認に手間がかかると思い、そのまま審査を進めずお断りされたのではないかと思われました。 司法書士に依頼し相続移転登記を行う場合には書類の記入が出来簡単な受け答えが出来れば認知症までチェックしないものです。 当社が資金調達先に提案しもう一度前所有者に対し指定司法書士より真正に登記が行われたのか確認を取り 生前贈与移転に対する承諾書を記入していただければいかがかと提案し電話にて確認、書面郵送にて返信が来次第融資実行という手順で決済をいただきました。 お客様も機敏に対応いただき無事確認が取れ、融資の取引が出来ました。 この様に直近の生前贈与には注意事項も多い為、生前贈与を受けてその不動産を担保にされる場合には担当者と打ち合わせをして進める方がよいと思われます。

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